Kupovina nekretnine u Kanadi

Igrom slucaja nekoliko mojih koleginica je u poslednjih godinu dana kupilo nove kuce ili druge po redu...tako da sam naucila neke nove stvari vezane za nekretnine i njihovu kupovinu i troskove, koje zelim da podelim u slucaju da nekom nekad zatreba.

Postoje 3 tipa vlasnistva nekretnine
freehold- gde je nekretnina vasa i nema dodatnih troskova )osim godisnjeg poreza na nju i racuna, i naravno hipoteke)
condo- u ovu kategoriju spadaju svi stanovi i neki townhousi tj tipske vezane kuce, gde placate mesecno odrzavanje u visini od 150 do 1000 dolara u zavisnosti od starosti zgrade, grada tj lokacije i dodatnih luksuznih stvari tipa bazena, teretane itd,pored ovog placate i svoje racune i hipoteku i porez na vlasnistvo
lease- ovo su uglavnom montazne kuce u kampovima ili na jezerima koje su vase vlasnistvo ali placate zakup za zemljiste na kom se nalaze jer pripada kampu i naravno sve ostale racune i takse

zaboravila sam da dodam rent to own opciju, koju bih najiskrenije zaobilazila u sirokom luku, u ovoj varijanti nezavisna kompanija je vlasnik nekretnine koju vi iznajmljujete pod ugovorom da se svaka rata stanarine racune kao rata otplate za nekretninu i kada otplatite sve onda je kuca ili stan vas, ali oni placaju hipoteku banci a ne vi i kuca je na njihovo ima a ne na vase, u slucaju da doticna kompanije prijavi bankrot vi gubite sve i morate na sud da tuzite kompaniju da bi dobili pare nazad, ako imaju da vam vrate...dakle pojela maca, evo primera
http://www.cbc.ca/news/canada/ottawa/story/2013/07/01/ottawa-rent-to-own-scam-family-investors-out-of-millions.html

tipova ima vise pa cu nabrojati samo neke: single home- kuca sa dvoristem odvojena od komsijskih, semi- kuca vezana sa jednim zidom za komsijsku tj dvojna,row ili townhouse- tipska kuca vezana za komsijske sa obe strane, bungalov- kuca u jednom nivou, back split bungalov- kuca u jednom nivou sa poluspratom sa zadnje strane, duplex, triplex i fourplex- manja zgrada podeljena na dva ili vise stana,medju stanovima ima tkzv loft sa visokim plafonima ili 2 otvoran nivoa unutar stana,
bachelor je garsonjera, itd.

Zasto je ta cena?
Elem, trziste nekretnina na ovom kontinentu je neverovatna masinerija koja obrce milione i milione na osnovu virtuelnih vrednosti...evo kako se formira cena odredjene nekretnine, svake godine udruzenje realtora provincije izracunava prosek cena u odredjenom gradu, dodaje na to porast u vrednosti i uzima u obzir lokaciju...recimo da je po njihovoj proceni jedna kuca u relativno novom predgradju 10 godina stara sa 3 sobe i u gradu srednje velicine procenjena na oko 250.000 $, sada na tu cenu dolaze zelje i ulaganja vlasnika i agenta koji zeli da zaradi na prodaji.Zavrsen podrum i sredjeno dvoriste dodaju jos 25 -30.000 na cenu, stvarno dobra lokacija npr blizina prodavnica i popularne skole jos 10.000, dodatni detalji u kuhinji ili kozmeticke renovacije jos 10-15.000,itd gleda se svaki detalj na kom moze da se zaradi tako da ovakva kuca izlazi na trziste sa cenom od 330.000 $ - i dalje ne govorim o cenama u Torontu jer tamo ova logika jednostavno nema smisla i stracara vredi toliko samo zato sto je tamo.
Agent u ontariju dobija 5 % od prodaje, jasno vam da im je u interesu sto veca cena, agent kupca je takodje placen od istog procenta koji daje prodavac a koji deli sa drugim agentom tako da ni njemu nije u interesu da spusta cenu, plus dobija "nagradu" ako pronadje kupca i sklopi ugovor tako da im je u interesu samo da vam nesto prodaju...iako bi po logici trebalo da gleda interese svog klijenta kupca jednostavno nije tako, u svakom slucaju kupac ne placa usluge agenta vec samo advokata - oko 2000$ ako se ugovor o prodaji sklopi i inspekciju kuce ako je hoce, a preporucljiva je za "polovne " kuce i iznosi oko 500$.Inspektor pregleda sve delove kuce, temelj, zidove i krov, trazi strukturnu stetu, pukotine, budj, zavisi sta platite da trazi i koliko je kuca stara, na osnovu njegovih nalaza moze se traziti od vlasnika manja cena ili da popravi pronadjenu stetu, najcesci problem su pukotine u temeljima, vlazni podrumi ili lose uradjen krov...naime krovovi od sindre i vestackog crepa imaju rok trajanja 10 do 15 godina i treba ih redovno menjati, za razliku od evropskih glinenih crepova.Par korisnih videa o tome sta treba gledati po kuci mozete naci na youtube



Kako se trazi nekretnina?
Prvo odete u banku i na osnovu toga kakav vam je "credit rating", primanja i da li imate za ucesce i koliko, banka vam kaze koliko je spremna da vam da i pod kojim uslovima...recimo za moje kolege trenutno sa 5 godina radnog staza i ok platama,banka bi dala oko 350.000 na 25 godina sa petogodisnjom kamatom od 2.89, ta kamata se nakon 5 godina povecava!Ako kupac ima ucesce preko 20% cene ne mora da placa dodatno osiguranje hipoteke ali nekretnina se moze kupiti i sa vrlo malim ucescem npr od samo 10.000 dolara, zavisno od toga koliko je puna cena i na koliko godina ce vas banka vezati.
Bankina ponuda vazi 120 dana i zove se pre-approval, tada idete sami u lov na nekretninu ili ako cete lakse nadjete agenta da vam trazi i da vas seta okolo.Svakog vikenda od 2 do 4 sata popodne kuce koje se prodaju su open house, to znaci da vlasnici nisu tu ali agent jeste i da ako vas zanima mozete usetati sa ulice i pogledati unutrasnjost bez ikakvih obaveza.
Druga opcija je da zakazete vidjenje nekoliko kuca i da vas agent sprovede kada nije open house vec kada vama odgovara.
To je ako kupujete "retail" home tj koristenu kucu ako kupujete novu kucu u izgradnji cene i postupak su drugaciji, i u principu cekate oko 6 meseci da vam je zavrse ali je vecina novih kuca trenutno skuplja od "polovnih".
Zanimljiva cinjenica je da su kanadjani ubedjeni da ce cene nekretnina vecno rasti...cak se ni ne osvrcu na susedni krah u americi, svi koji kupuju kucu racunaju da ce u narednih 10tak godina njihova kuca samo dobijati na vrednosti, ima ljudi koji kupuju kuce od 600.000 $ i oni racunaju da ce prodavati svoje kuce za milione, sve je to lepo ali plate u Kanadi nisu podjednako rasle zadnjih godina sa cenama nekretnina a nezaposlenost jeste i ne vidim neku logiku u tome osim praznih prica agenata koji ubedjuju ljude da im je to ustedjevina za starost ako ne umeju da se obezbede drugacije, iskreno znam ljude koji jesu udvostrucili vrednost svojih domova ali opet se radi o Torontu.
Recimo da ste pronasli nesto sto vam se dopada ali vam se ne dopada cena...napravicete ponudu sa agentom tipa nudim toliko uz te uslove- kao i u svim pregovorima date nisku cenu, nizu od one koju ste stvarno spremni da platite i u uslovima stavite recimo da svi aparati ostanu i da se izvrsi inspekcija itd, to je vec do vas i agenta, tada prodavac odgovara na ponudu i daje svoju npr spusti cenu par hiljada dolara i da svoje uslove, pregovori mogu da traju nedeljama ili satima zavisno od motivacije prodavca i para kojima kupac raspolaze.Recimo da ste se nasli na odredjenoj ceni i da je ona prihvacena, sledi inspekcija koja nije obavezna ali ako je starija kuca vrlo preporucljiva, inspektor proverava sve instalacije i aparate, stanje temelja i krova itd, ako nadje stvari koje iziskuju popravku u vrednosti od par hiljada dolara kupac moze da uradi dve stvari- da novu ponudu sa manjom cenom gde se odbija trosak popravke ili da trazi da se sve popravi o trosku vlasnika pre njegovog useljenja.
Kada agenti zavrse svoje i svi se sloze, svi papiri idu advokatima koji proveravaju poreze i katastar i rade prenos vlasnistva, na kraju banka daje pare advokatu koji daje pare prodavcevom advokatu i time se zavrsava papirologija, agenti i prodavac dobijaju svoj deo a kupcu ostaje da plati porez drzavi i da placa rate banci.
Porez na imovinu zavisi od provincije i grada, npr kod nas je manji u Kitcheneru a veci u Waterloo, placa se svakog meseca a iznosi u proseku za kucu ili stan vrednosti 250-260.000 $ oko 3000 $ godisnje podeljeno na 12 mesecnih rata.
Condo fee za stanove raste svake godine tako da je mnogo veci u starijim zgradama ili tipskim kucama, pocetni su oko 150 kada je nekretnina prakticno nova a u nekim 30 godina starim zgradama u torontu dostizu i 700-800 $ mesecno, logika iza toga je da sto je nesto starije vise para treba ulagati u renoviranje i odrzavanje istog, inace te pare su namenjene za sve zajednicke strukture- tipa parking, krov, vrt,bazen, spoljna izolacija, teretana ili sta se vec nalazi u okviru zgrade a vi ste odgovorni za troskove unutar svog stana.
Mesecni troskovi za kucu dakle iznose- rata banci+porez+racuni+troskovi popravke ili neplanirani troskovi i vasi troskovi zivota
mesecni troskovi za stan iznose- rata banci+porez+condo fee+racuni+ ako imate neplanirane troskove ili popravke unutar stana + troskovi zivota- ako zgrada ima zajednicko pranje vesa i to ulazi u trosak
Razlicite condo korporacije imaju razlicita pravila o raspodeli condo fee-a tako da su u nekim stanovima voda i struja uracunate u fee, ili je deo popravki unutar stana npr neke manje pokriven istim, negde doduse nije tako i vlasnik stana placa sve sam.
Mojim koleginicama je rata za kucu u proseku oko 1000 do 1200 $,sto je u nivou sa stanarinom za dvosoban stan ovde, s tim da jedna ima dodatno osiguranje na hipoteku koje banka zahteva u slucaju da nemate 20% za ucesce ili nemate siguran i dobro placen posao, u tom slucaju mesecno placate dodatno osiguranje koje sluzi da pokrije rate ako izgubite posao ili zbog bolesti ne radite pa ne mozete da platite ratu, pogotovo ako ste samohrana majka...Banka takodje zahteva da kuca, koja prakticno pripada njoj dok god je ne otplatite, bude osigurana a preporucljivo je da i kupac ima neki vid zivotnog osiguranja :))))
Postoje dve vrste kamate- varijabilna koja se menja svake godine i koja je rizicna za vecinu kupaca vecih tj skupljih nekretnina i fiksna sa rokom od uglavnom 5 godina kada se menja i vrse se novi pregovori sa bankom ili ako niste zadovoljni ponudom platite kaznu i promenite banku, kazna za krsenje ugovora iznosi zavisno od banke i vrste hipoteke 500 do 1500 $.
Nazalost nisam stigla da se bolje raspitam o vrstama hipoteka koje su u ponudi, mada znam nekog ko radi u banci pa cu to verovatno uraditi u buducnosti, ali verovatno da vecina stvari moze da se nadje na netu, vecina ali ne sve i ne sve onako kako jeste jer kamate koje banke nude na netu i zvanicno su vece od onih koje stvarno mogu da se ispregovaraju licno, sve zavisi od klijenta, cime se on bavi i koliko depozita ima.Neki od onih koje znam su kupili kuce slicnih cena sa 30.000 $ depozita a neki sa 100.000.
Recimo da neko vec ima hipoteku na kucu ili stan, ali hoce da kupi nesto vece ili u drugom mestu, u dogovoru sa bankom moze da "ponese i preseli" svoju hipoteku na novu nekretninu i nastavi da je placa sa vec prethodno otplacenim delom pod istim uslovima.Druga stvar je, da neko na primer ima gomilu dugova - sto je ovde neverovatno cest slucaj- sto za kola, sto za stvari koje je kupovao na kredit, sto na karticama itd... mesecna kamata na kreditnim karticama je preko 20%- 28% i zato ih apsolutno ne koristimo nego samo kad bas moramo, ali recimo da ih je neko svojski koristio i dosao do tacke da placa stotine dolara za kamatu na kraju meseca ili placa minimum od 10 $ a gomila hiljade dolara duga na kartici, opet u dogovoru sa bankom moze postojecu dug da premesti na hipoteku- gde prakticno duguje sve te pare banci dodajuci ih na dug za nekretninu ali pod mnogo manjom kamatom, mislim da se ovo zove "kolateralna" hipoteka.
Sam ulazak u kupovinu nekretnine znaci ulazak u 30to godisnji ili dozivotni dug za neke, sto ljudima ume da napravi problem ili finansijski ili psihicki jer se osecaju vezanim i porobljenim od strane banaka, razlika je u tome kako ko prihvati situaciju, vecina ljudi sa nasih prostora na to gleda kao na ropstvo, ukljucujuci nas, vecina kanadjana na to gleda kao na potrebnost i nacin zivota jer je ovde oduvek bilo tako, ljudi decenijama ne zidaju svoje kuce vec ih kupuju i otplacuju- jednostavno nacin zivota, kljuc u ruke i dug u dzepu.

Nekad sam se zavaravala da ljudi koji nemaju para imaju gomilu dugova i finansijskih problema ali to nije uvek tako, cak i ljudi koji jako puno zaradjuju ponekad ne umeju da pare sacuvaju, htela sam da nadjem par interesantnih primera iz serije
-til debt do us part-koja mi je je jako interesantna i poucna, nazalost nisam uspela da nadjem epizode na youtube, samo ovu


i druga zanimljiva serija - world strictest parents